Ще донедавна житловий комплекс часто оцінювали через досить зрозумілий набір параметрів: розташування, площа квартири, кількість кімнат, поверх, вартість квадратного метра. Сьогодні цього вже недостатньо. Покупець фактично обирає не лише квартиру, а й сценарій повсякденного життя – від того, яким буде шлях від під’їзду до парковки, до можливості провести вечір у дворі, займатися спортом поруч із домом або не залежати повністю від міських інженерних мереж.
Про такий підхід у розмові з Forbes говорив співзасновник девелоперської компанії «Акварель» Дмитро Паращишен. Описуючи нові проєкти, він фактично переносить увагу з окремої квартири на середовище навколо неї: двір, озеленення, місця для відпочинку, спортивну інфраструктуру, автономність та взаємодію між мешканцями. Саме цей зсув сьогодні помітно впливає на те, якими стають нові житлові комплекси в Україні.
Від квартири до середовища для життя
Логіка максимально ефективного використання земельної ділянки нікуди не зникла: девелопмент залишається бізнесом, у якому економіка проєкту має принципове значення. Проте щільність забудови дедалі складніше розглядати окремо від якості простору.
Між двома житловими комплексами з квартирами однакової площі може бути величезна різниця. В одному людина виходить із під’їзду на територію, де більшу частину простору займають автомобілі. В іншому – потрапляє у двір із деревами, пішохідними маршрутами, місцями для дітей, спорту та відпочинку. Формально квартира може бути схожою, але досвід проживання буде зовсім іншим.
Саме тому дедалі важливішим стає питання, що відбувається за дверима квартири. Яким буде двір? Чи можна пройти територією пішки, не маневруючи між автомобілями? Де гулятимуть діти? Чи є місце, де можна посидіти ввечері? Наскільки комфортно користуватися територією людям різного віку?
Показовим є підхід, який Паращишен описував на прикладі одеського проєкту А10. На ділянці площею 16 га передбачено просторий двір, басейн, воркаут-зону, веломаршрути та місця для спілкування. Сам девелопер пояснює концепцію через ідею «міського курорту» – середовища, де частину дозвілля можна проводити без постійних поїздок містом.
Цінність такого підходу полягає не в кількості додаткових функцій як такій. Важливіше, чи формують вони цілісну модель життя. Басейн, лавка, спортивний майданчик або алея самі по собі ще не створюють якісного середовища. Вони працюють лише тоді, коли пов’язані між собою і відповідають реальним сценаріям мешканців.
Двір стає повноцінною частиною житла
Довгий час прибудинкова територія в багатьох проєктах залишалася простором, який облаштовували після вирішення основних питань із будинком. Сьогодні двір дедалі частіше проєктують одночасно з житловими корпусами.
Причина проста: мешканець користується не лише власними квадратними метрами. Щодня він проходить через під’їзд, двір, пішохідні зони, користується парковкою, бачить озеленення та фасади. Якість цих просторів безпосередньо впливає на сприйняття власного дому.
Особливо важливим стає озеленення. Йдеться не про кілька декоративних дерев після завершення будівництва, а про достатній простір для зелених зон і можливість дерев із часом сформувати повноцінний ландшафт.
У проєкті А10, наприклад, Паращишен розповідав про намір висаджувати дорослі дерева, які даватимуть тінь уже під час будівництва. Частина рішень для цього комплексу, за його словами, з’явилася після подорожей і спостережень за тим, як організовані житлові простори в інших країнах. Серед орієнтирів він згадував скандинавські двори з великою кількістю зелені та природними маршрутами.
Це показує ще одну зміну в роботі девелопера. Проєктування дедалі менше обмежується вивченням конкурентів у межах одного міста. Ідеї можна знаходити у дворах, громадських просторах, курортних комплексах чи житлових кварталах інших країн, а потім адаптувати до місцевого клімату, щільності забудови та звичок мешканців.
Інфраструктура має створювати сценарії, а не заповнювати територію
Разом із розвитком концепції житлових комплексів зростає ризик іншої крайності – перетворити інфраструктуру на перелік переваг для рекламної презентації. Дитячий майданчик, спортивна зона, коворкінг, барбекю чи велосипедний маршрут мають сенс не через сам факт їхньої наявності.
Хороший простір починається з питання: що тут робитиме людина?
Дитині потрібне місце не просто з типовим набором обладнання, а для різних форм гри. Людині, яка працює вдома, може бути важлива можливість змінити середовище протягом дня. Тому, хто займається спортом, – безпечний маршрут або майданчик. Батькам – можливість перебувати поруч із дітьми, не стоячи весь час біля гойдалки. Літнім мешканцям – зручні маршрути, тінь і місця для відпочинку.
Інфраструктура починає працювати тоді, коли різні сценарії не конфліктують між собою, а доповнюють один одного.
Паращишен наводить характерний приклад із гриль-зонами. Ідею він побачив в американських орендних комплексах і вирішив застосувати в Одесі. Йдеться не просто про встановлення обладнання, а про створення місця, де мешканці можуть проводити час разом. В інтерв’ю він також пов’язує продуману інфраструктуру зі спільнотою: коли необхідні для повсякденного життя функції знаходяться поруч, район поступово стає середовищем для взаємодії людей.
Для українських житлових комплексів це важливий напрям розвитку. Якість проєкту дедалі складніше вимірювати кількістю об’єктів інфраструктури. Значно точніший критерій – наскільки часто мешканці справді ними користуються.
Автономність стала частиною нового комфорту
Повномасштабна війна додала до дискусії про якість житла ще один вимір. Якщо раніше автономні системи могли сприйматися як додаткова характеристика окремих проєктів, досвід перебоїв з електроенергією, водою та опаленням зробив інженерну стійкість будинку значно відчутнішою у повсякденному житті.
Комфорт тепер залежить не тільки від оздоблення під’їзду чи благоустрою території. Не менш важливо, що станеться з будинком у разі проблем із зовнішніми мережами.
Це впливає і на нові концепції. У проєкті «Клен», розташованому приблизно за три кілометри від Києва в напрямку Борисполя, передбачені малоповерхова забудова, зелений простір, індивідуальне опалення, резервне електропостачання та вода зі свердловин. Паращишен пояснює таку модель прагненням створити альтернативу щільній міській забудові без відмови від необхідної інфраструктури.
Для покупця це змінює саму систему оцінки житла. До площі, поверху та планування додаються питання про джерела тепла, резервне живлення, воду, обслуговування обладнання та здатність будинку функціонувати за нестабільної роботи міської інфраструктури.
При цьому автономність не варто сприймати як набір обладнання, який достатньо одного разу встановити. Генератори, резервні системи електропостачання, свердловини чи автономне опалення потребують правильної експлуатації. А отже, питання інженерії безпосередньо пов’язане з тим, хто і як управлятиме комплексом після заселення.
Якість житлового комплексу перевіряється після здачі
Для девелопера введення будинку в експлуатацію є важливою межею, але для мешканця саме з цього моменту починається головний етап – повсякденне користування нерухомістю.
Через кілька років стає зрозуміло, наскільки вдало спроєктовані інженерні системи, як старіють фасади, чи зберігається благоустрій, у якому стані перебувають спільні простори та чи працює обладнання, закладене в концепцію комплексу.
Паращишен пов’язує увагу до цього питання, зокрема, з досвідом роботи в Батумі, де компанія побудувала 15-поверховий комплекс на першій лінії від моря. За його словами, спостереження за місцевими будинками показало наслідки недостатнього контролю експлуатації: хаотично встановлені кондиціонери, конденсат на фасадах, незручні побутові рішення. Після цього досвіду компанія створила власну керуючу компанію та посилила контроль інженерних рішень і зовнішнього вигляду будинків.
Для українського ринку це принциповий момент. Чим технологічнішим стає житловий комплекс, тим сильніше його якість залежить від подальшого управління. Складний благоустрій потрібно підтримувати, зелені насадження – доглядати, обладнання – обслуговувати, а інженерні системи – регулярно перевіряти.
Тому продукт девелопера фактично перестає завершуватися передачею квартири власнику.
Архітектура починається з питання, чого бракує людям
Новий підхід до житлових комплексів змінює і роль самого девелопера. Його завдання полягає вже не тільки в тому, щоб знайти ділянку, визначити допустиму площу забудови та реалізувати квадратні метри. Дедалі важливіше зрозуміти контекст місця і майбутню аудиторію.
У центральній частині великого міста та передмісті не може бути однакової логіки. Молодій родині, людині, яка працює дистанційно, літньому мешканцю чи покупцеві інвестиційної квартири потрібні різні сценарії. Навіть хороший набір рішень, механічно перенесений з іншого проєкту, може не працювати в новому середовищі.
У своїх проєктах «Акварель» використовує різні моделі: А10 розвивається навколо ідеї насиченого внутрішнього середовища з великим двором та різними форматами дозвілля, тоді як «Клен» – навколо малоповерхової забудови, зелені та автономності. Відмінність між цими концепціями показова: сучасний житловий комплекс не обов’язково має відповідати одному універсальному шаблону. Його характеристики мають випливати з локації та того способу життя, для якого він створюється.
Це особливо актуально для українських міст, де нове житлове будівництво фактично стає частиною довгострокового формування міського середовища. Будинок не існує ізольовано: він створює нові маршрути, збільшує навантаження на дороги, формує попит на сервіси, додає місту нових мешканців і змінює характер району.
Житло як довгостроковий сценарій
Зміна підходу до житлових комплексів не означає, що квадратні метри втратили значення. Планування квартири, її площа, ціна та розташування залишаються фундаментальними критеріями. Змінилося інше – цього набору вже недостатньо для повної оцінки житла.
Сучасний комплекс дедалі частіше сприймається як система, у якій квартира пов’язана з двором, інфраструктурою, інженерією, озелененням і якістю управління. Якщо один із цих елементів не працює, це відчувається незалежно від того, наскільки вдало спроєктована сама квартира.
Для девелоперів такий підхід складніший, адже потребує думати не тільки про будівництво, а й про те, як створений простір працюватиме після заселення. Для мешканців він дає інший критерій вибору: оцінювати не лише те, скільки квадратних метрів вони купують, а й те, яке повсякденне життя отримують разом із ними.
Саме ця зміна поступово формує нову логіку українського житлового девелопменту – від будинку як набору квартир до середовища, здатного залишатися комфортним і функціональним через роки.
